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从四大行贷款流向看未来楼市:房价再想大涨也没足够

来源:纳米喷镀机(华科纳米喷镀) 浏览量: 发表时间:2019.01.31




       最近社交媒体有个刷屏的短视频“四大行贷款流向变化”,通过短视频、动态呈现了最近10年左右,工、农、中、建四大行的贷款流向变化情况。


首先来看工商银行历年(2005-2017)贷款流向行业:

工行“个人住房贷款”第一次排在贷款流向之首是2008年,之后在2011年短暂被“制造业”超过之后,2012年重回第一的位置,并逐渐与第二的差距越拉越大。

“个人住房贷款”最终(2017年)定格在39358亿人民币,是排在第二的“交通运输、仓储和物流”17147亿人民币的2.30倍。


然后来看农业银行历年(2007-2017)贷款流向行业:

农行“个人住房贷款”第一次排在贷款流向之首是2013年,并逐渐与第二“制造业”的差距越拉越大。

“个人住房贷款”最终(2017年)定格在31311亿人民币,是排在第二的“制造业”12415亿人民币的2.52倍。


再来看中国银行(2004-2017)贷款流向行业:

中行“个人住房贷款”第一次排在贷款流向之首也是2013年,并逐渐与第二“制造业”的差距越拉越大。

“个人住房贷款”最终(2017年)定格在30598亿人民币,是排在第二的“制造业”16850亿人民币的1.82倍。


最后看建设银行(2005-2017)贷款流向行业:

建行“个人住房贷款”第一次排在贷款流向之首是2008年,之后始终牢牢占据第一,并逐渐与第二“交通运输、仓储和物流”的差距越拉越大。

“个人住房贷款”最终(2017年)定格在42105亿人民币,是排在第二的“交通运输、仓储和物流”13043亿人民币的3.23倍。

可以看到,建行比较特殊,源于“个人住房贷款”本就是其传统和主要业务方向。民间有云“生儿子是建设”,意思是说生了儿子要准备婚房,而准备婚房就要向建设银行申请房贷。所以建行的“个人住房贷款”在2008年就开始霸榜,是有其特殊性的。

但除了建设银行之外,其他三大行基本是在2012-2013年间实现“个人住房贷款”霸榜的。此外,自2014年开始,霸榜的“个人住房贷款”与排在第二位的“交通运输、仓储和物流”或“制造业”的差距越拉越大。

2008年-2009年,2012-2013年,2014年-2015年,是房价上涨周期的三个起始点,对应着四大行的房贷也从这里起爆。

正是过去一波上涨 —— 即2015年开始的这波上涨,让四大行贷款流向畸形的。这波房价上涨的结果是:工行房贷是第二名的2.30倍,农行房贷是第二名的2.52倍,中行房贷是第二名的1.82倍,建行房贷是第二名的3.23倍。

截至2017年底,四大行的贷款流向已经畸形了,单一流向过大往往意味着风险。

四大行的贷款流向,基本上可以反映出中国的资产购成情况。


可以看到,个人住房贷款+房地产业=687443亿+191204亿=878647亿,而制造业只有493429亿,是房地产行业的493429亿/878647亿=56.16%

如果一国主要资产购成是房子、而非实业,那么这个国家是“虚胖”、也是不健康的。

如果把中国视为一只股票,这只股票的泡沫是不言而喻的,也是不可长期持续的;体现在其估值 —— 即汇率上,也是撑不住的。所以,为什么要“脱虚向实”、强调“制造业立国”……就容易理解了。

以上是大的经济背景。

具体从行业角度来看,四大行的贷款流向中,“个人住房贷款”牢牢占据第一名的位置,如果再加上“房地产业”则将近制造业的两倍。这对银行来说是极大的风险所在,只有让贷款流向分布在相关性较弱的多个行业上,才能让银行最安全。

所以,首先从四大行资产的安全性角度来讲,房贷流向应被抑制—— 即,银行贷款继续大规模流向房贷,不但是不现实、也是不可持续的。

如果全国房价短期之内再来一轮大涨,以过去10年的经验、半年到一年的时间内再来个翻倍之类 —— 对应到银行,房价上涨必然需要更多资金支撑,即房贷再疯涨一轮。

这会让银行贷款流向和整个国家的资产购成更加畸形的。不仅如此,这还会挤占原本流向实业的贷款,本就不佳的实业更加糟糕……不要江山了吗?

但另一方面,抵押在银行的最主要资产就是房子,所以房价也不可能崩盘;大大大跌的可能性也不是很大。

既不会大涨、也不会大跌,大概率就是在一定区间之内横盘了。

千万不要还对过去十年的房地产的黄金时代保有幻觉,无论几线城市,房价不可能再像过去十年那样遏无可制的上涨了。

一线城市和强二线城市的房子,从长长长期来看:会慢慢升值、成为对抗通胀和收租的、被动现金流工具。

说得更直观一些,房价上涨会无限趋近于通胀率。

假如每年的通胀率是2%,那么五年时间、房价上涨不过10%;炒房者硬扛5年浮盈10%,即使按照3倍杠杆计算不过30%。扣除交易成本和各种税费所剩无几,如果再算上凑首付的信用贷,利息恐怕都不够付的。

算下来,炒房是不划算的、也是赚不到什么钱的,所以资本会慢慢离场,“房住不炒”。

至于三线城市以后的房子,尤其那些没什么产业、人口又是持续流出的城市:过去两年高位出手买入房产的人,恐怕未来二十年也不一定能够解套。

中国楼市不太可能走出日本式下跌70%-80%的走法,更可能会复制美国,美国过去100年房价涨幅基本和通胀率持平。

如果非要做一个类比,以后买房的资产收益率可能就像你把钱放在货币基金里是差不多的效果,而且交易成本比货币基金高得多。